(20241023)最近的新聞就是大谷翔平的道奇隊打贏國聯冠軍賽，將要跟洋基隊進行世界大賽的七戰四勝冠軍賽了。然後又看到一個新聞說西門町商圈的「萬年商業大樓」，八樓曾是包廂式電影院，兩年前開價2.8億元沒賣出去，如今仿效「賣不掉加價賣」，又加價四千萬至3.2億在售屋平台。
那本篇後面我們來討論如何判斷寶島的土地價值，如何當屋主把房子高價賣出去！假設住寶島的朋友，家裡有舊房子在等都更或要賣，可參考此篇計算方式；然後本篇也會引用佛典故事，須達長者發心供佛「祇樹給孤獨園」，當須達起精舍時，天宮已成就。
有一次 須達與 舍利弗尊者一起在精舍工地丈量土地，兩人一起拿著繩子時，一人拿一邊，此時 舍利弗就笑了，須達問尊者為何笑？舍利弗就說：「長者你還沒開工，但這時在六欲天中，你的天宮已經成就了。」然後就用神通讓須達長者看到。
長者看了欲界六天的六個天宮，就問尊者：「生哪個天最快樂。」尊者就說：「下三天中，色欲深厚，上二天中，憍逸自恣，第四天中，少欲知足，恒有一生補處菩薩，來生其中，法訓不絕。」
意思就是第四兜率天最好，有 彌勒菩薩在說法，因此須達長者就說那我發願要往生到第四兜率天，當他一這樣說出口，其餘天宮都消失了，只剩下第四天中他的天宮還在。
此時 舍利弗卻開始愁眉苦臉，須達長者就問為什麼，尊者說：「您看到地上這群螞蟻嗎？他們在過去 毘婆尸佛時在這裡就是螞蟻，當時您也在此建精舍，後來 尸棄佛時、毘舍浮佛時、拘留秦佛時、拘那含牟尼佛時、迦葉佛時，總共這六尊佛時，您都在此建立精舍，而他們都一直當螞蟻，已經過了九十一劫中他們都當螞蟻不得解脫。」
因此 舍利弗尊者最後說：「生死長遠，唯福為要，不可不種。」長者聽了也跟著感傷。
故事說完了來講土地價值，上次我寫過一篇景氣燈號投資法，假設20年前買了0050ETF放到現在大約上漲七倍，但用景氣燈號投資法進出會高達十幾倍。用納指ETF進出會是20幾倍，費城半導體ETF會是48倍，比單純持有這兩檔20年上漲17倍還多很多。
但放在ETF也可能會經歷2008年下跌40-50%的風險，那八九成的人是受不了，所以在寶島買地段好的房地產20年前放到現在也成長三倍，那是很安穩的投資。當然以後能不能安穩不知道，我們要多修福德，這樣才是最好的投資。
土地能蓋多少房子就是土地坪數乘以容積率，然後再乘以約1.6，這樣就是蓋出來含公設的販賣坪數。(1坪= 3.3058平方公尺。)
上述西門町那間開價3.2億(人民幣約7111萬)的房子權狀大約388.14坪、地坪45.78坪，
計算都市更新後能蓋多少坪？
就是：土地45.78坪乘以(此地是商四容積率800%)乘以1.6=45.78X8X1.6=585.984坪(這還沒算容積獎勵。是通常最少能蓋這樣！)
通常蓋完的坪數是地主與建商六四分，看每個合約不同。
585.984坪的六成是351.5904坪，
假設地主分六成，都更後地主能分到大約351.59坪，假設賣價是附近新建案大約一坪一百萬，那原屋主都更後大約能賣到3.51億元。(人民幣約7810萬)
若有容積獎勵2成到5成，那就是再乘以1.2到1.5，就是都更後的價值，就是4.2億到5.265億的價值。
假設房價是120萬，再乘以1.2，4.2億X1.2=5億左右，
5.2億X1.2=6.24億左右。
也就是說屋主如果賣房子，話術就是跟超級有錢人說你用2.8到3.2億買到這間，但蓋好後可能價值是3.5億到6.24億，當然他開3.2億，有可能底價在2.8億或更低就會賣了。之前有朋友用這計算方式，真的把幾億的房子高價賣給超級有錢人，因為那時市場的錢真的太多了！
然後對買主來說，最大的風險是這筆錢被困在那邊，就只能出租給別人，實價登錄資料顯示八樓是月租45萬元給三溫暖業者，以2.8億售價及月租金45萬推算，年投報率約落在1.9%。那現在還不如2.8億現在全部買美國20年公債ETF，一年還有4.5%，歷史資料回顧降息期間美債上漲有三成，股市崩盤時美債也會大漲。或者用景氣燈號投資法，20年後成長十幾二十倍。因此這間房子才會到現在沒人想買。
而且現在豪宅市場成交量降低了八成，在2020-2021年那時還可能賣得出去，現在要賣出的話就要有超級有錢人幾十億那種，錢多到不知道怎麼花的，你就可以跟他講你用2.8億買這間，將來都更後價值可能至少3.5億到6億，你錢太多沒地方花的話就買這裡吧！
而困難點就是你要有貴人或人脈才找得到這種超級有錢人，所以關鍵還是往昔有布施的因，此世才能得到富裕的果。
而建商怎麼賺的呢？我們來算一算，剛算出地坪45.78坪至少可蓋出585.984坪，建商蓋一坪成本假設大約20萬，這是2018年我問建築師朋友所說蓋房子的全部費用，現在不知上漲到多少？
用586坪乘以20萬是1億1720萬，是他的建築成本，建商蓋好分586坪的四成是分到234坪左右，一坪賣一百萬就是2.34億收入，2.34億收入減去1.172億(所有成本)，結果獲利是1.168億，也就是建商花一億多成本又賺一億多，那報酬率接近100%，毛利率也接近五成；因此當建商真的很好賺的。
因此我們要學須達長者，有錢時就布施供佛與護持正法，沒錢時也要努力供佛護持正法修福德，積沙成塔，有一天我們也能像須達長者那樣，當大富長者做大布施。導師也說過，也有可能往昔我們也捐過幾十億，因此現在才能來修學正法。畢竟十信位中，布施與十善修到頂級時可以當鐵輪王，而 導師說鐵輪王也要仰望初住位的菩薩，初住位就能分辨真善知識並且發心努力求悟，有智慧能知道 導師與 玄奘菩薩的正法是真實的。
而重要的是我們一直努力修行當菩薩，行菩薩六度來自利利他，往明心見性乃至入地的成佛之道邁進。
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我所認識的平實導師：
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〈菩薩的教育─聽平實導師講《妙法蓮華經》〉
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